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부동산 매매계약서는 집을 사고팔 때 꼭 필요한 서류예요. 제대로 된 양식을 사용하지 않거나 중요한 내용을 빠뜨리면 나중에 큰 문제가 생길 수 있어요. 특히 요즘처럼 부동산 거래가 복잡해진 시대에는 계약서 작성법을 정확히 아는 것이 정말 중요해요. 🏠
이 글에서는 공식 기관에서 제공하는 표준 계약서 양식을 어디서 다운로드 받을 수 있는지부터, 계약서에 꼭 들어가야 할 내용, 계약 전 확인해야 할 서류들, 그리고 실제 계약 시 주의사항까지 하나하나 자세히 알려드릴게요. 부동산 거래가 처음이신 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 실제 사례와 함께 설명해드릴 테니 끝까지 읽어보세요!
📄 공식 양식 제공처와 다운로드 방법
부동산 매매계약서 양식을 찾고 계신가요? 인터넷에 떠도는 출처 불명의 양식보다는 공신력 있는 기관에서 제공하는 표준 양식을 사용하는 것이 안전해요. 서울중앙지방법원, 경기부동산포털, 마이홈포털 등 정부 기관에서 무료로 제공하는 양식들이 있어요. 각 기관마다 특색 있는 서비스를 제공하니 본인 상황에 맞는 곳을 선택하면 돼요. 📝
서울중앙지방법원에서는 매매계약서뿐만 아니라 임대차, 금전대차 관련 계약서도 함께 제공해요. 특히 좋은 점은 계약서 양식, 작성방법 해설, 예시문이 세트로 구성되어 있다는 거예요. 처음 계약서를 작성하는 분들도 예시를 보면서 따라 쓸 수 있어 실수를 줄일 수 있어요.
경기부동산포털은 다문화 가정을 위한 배려가 돋보이는 곳이에요. 한글 계약서는 물론이고 영어, 중국어, 일본어 버전도 제공한답니다. 외국인 배우자나 해외 거주자와 거래할 때 정말 유용해요. 번역 비용도 아낄 수 있고 공식 기관의 번역이라 신뢰도도 높아요.
마이홈포털은 국토교통부에서 운영하는 사이트로, 표준부동산매매계약서 서식과 함께 유의사항과 작성요령을 상세히 안내해요. 특히 계약서 작성 시 자주 하는 실수들을 정리해놓아서 미리 읽어보면 도움이 많이 돼요. 나의 생각으로는 초보자에게 가장 친절한 사이트인 것 같아요.
🏢 기관별 특징 비교표
| 제공기관 | 특징 | 추천대상 |
|---|---|---|
| 서울중앙지방법원 | 예시문과 해설 제공 | 초보자 |
| 경기부동산포털 | 다국어 지원 | 외국인 거래 |
| 마이홈포털 | 상세한 작성요령 | 모든 사용자 |
이런 공식 양식들의 장점은 법률 전문가들이 검토한 표준 서식이라는 점이에요. 개인이 만든 양식이나 부동산 업체에서 제공하는 양식보다 법적 분쟁 시 유리해요. 또한 정기적으로 법령 개정사항을 반영해서 업데이트되니까 항상 최신 버전을 다운로드 받아 사용하세요.
다운로드 방법도 정말 간단해요. 각 사이트에 접속해서 '서식 다운로드' 또는 '계약서 양식' 메뉴를 찾으면 돼요. 대부분 한글(HWP) 파일과 PDF 파일을 모두 제공하니까 편한 것을 선택하면 돼요. 한글 파일은 수정이 가능하고, PDF는 인쇄용으로 좋아요.
양식을 다운로드 받았다면 먼저 전체적으로 한 번 읽어보세요. 어떤 항목들이 있는지, 어디에 무엇을 적어야 하는지 미리 파악하면 실제 계약 시 당황하지 않아요. 특히 특약사항 부분은 비워두지 말고 꼭 필요한 내용을 적어야 해요. 🖊️
온라인으로 다운로드가 어려우신 분들은 가까운 구청이나 주민센터에서도 양식을 받을 수 있어요. 직원분들께 부동산 매매계약서 양식이 필요하다고 말씀드리면 친절하게 안내해주실 거예요. 오프라인으로 받으면 작성법도 간단히 설명해주시는 경우가 많아요.
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✍️ 계약서 필수 기재사항 체크리스트
부동산 매매계약서에는 법적으로 정해진 양식은 없지만, 꼭 들어가야 할 필수 항목들이 있어요. 이 항목들이 빠지면 나중에 분쟁이 생겼을 때 불리할 수 있으니 하나하나 꼼꼼히 체크해야 해요. 계약서는 단순한 종이가 아니라 여러분의 재산을 지키는 방패라고 생각하세요! 🛡️
첫 번째로 확인해야 할 것은 당사자 정보예요. 매도인과 매수인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확히 적어야 해요. 특히 중요한 건 등기부등본상의 소유자 정보와 완전히 일치해야 한다는 거예요. 한 글자라도 다르면 나중에 등기 이전할 때 문제가 생길 수 있어요.
법인과 거래할 때는 더욱 신중해야 해요. 법인등기부등본을 꼭 확인해서 계약서에 도장 찍는 사람이 정말 대표권한이 있는지 확인하세요. 대표이사가 여러 명인 경우도 있고, 각자 대표인지 공동 대표인지에 따라 계약 방식이 달라져요. 실무에서는 이런 부분을 놓쳐서 계약이 무효가 되는 경우가 종종 있어요.
두 번째는 부동산의 표시예요. 아파트라면 동, 호수, 전용면적을 적고, 토지라면 지번, 지목, 면적을 적어야 해요. 이때도 등기부등본의 표제부와 똑같이 적는 것이 중요해요. 건축물대장과 등기부등본의 면적이 다른 경우가 있는데, 이럴 때는 둘 다 기재하고 차이가 있음을 명시하는 것이 좋아요.
📋 필수 기재사항 점검표
| 항목 | 체크포인트 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 당사자 정보 | 등기부등본과 일치 | 한 글자도 틀리면 안됨 |
| 부동산 표시 | 주소와 면적 정확히 | 대장과 등기 차이 확인 |
| 매매대금 | 한글과 숫자 병기 | 0의 개수 재확인 |
세 번째는 매매대금과 지급방법이에요. 총 매매대금을 한글과 숫자로 모두 적어야 해요. 예를 들어 "금 삼억원정(₩300,000,000)"처럼요. 그리고 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 각각의 금액과 지급 날짜를 명확히 적어야 해요. 의외로 숫자 0의 개수를 잘못 적는 실수가 많으니 여러 번 확인하세요!
계약금은 보통 매매대금의 10% 정도로 정하는데, 법적으로 정해진 비율은 없어요. 중요한 건 계약금을 지급했다는 증거를 남기는 거예요. 계좌이체를 하고 이체확인증을 꼭 보관하세요. 현금으로 줬다면 영수증을 받아야 하고, 수표라면 수표 사본을 남겨두는 것이 좋아요.
네 번째는 소유권이전과 인도 시기예요. 보통 "잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 서류를 교부하고 부동산을 인도한다"고 적어요. 하지만 실제로는 잔금일과 이사 날짜가 다를 수 있으니, 구체적인 날짜를 정해서 적는 것이 좋아요. 열쇠 인도 시점도 명확히 하면 분쟁을 예방할 수 있어요.
다섯 번째는 계약의 해제 조항이에요. 중도금 지급 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있다는 내용을 넣어야 해요. 이건 민법에 정해진 내용이지만, 계약서에 명시하는 것이 분쟁 예방에 도움이 돼요.
여섯 번째는 위약금 조항이에요. 계약을 위반했을 때 얼마를 배상할지 미리 정해두는 거예요. 보통 매매대금의 10~20% 정도로 정해요. 너무 높으면 법원에서 감액할 수 있고, 너무 낮으면 계약 구속력이 약해져요. 적절한 수준으로 정하는 것이 중요해요.
마지막으로 특약사항이 정말 중요해요! 표준 계약서 양식에 없는 내용들을 특약으로 넣을 수 있어요. 예를 들어 "에어컨 3대와 붙박이장은 매매목적물에 포함한다"처럼 구체적으로 적어야 해요. 애매하게 적으면 나중에 서로 다르게 해석해서 싸울 수 있어요. 💭
📑 계약 전 필수 확인서류 총정리
부동산 계약을 하기 전에 반드시 확인해야 할 서류들이 있어요. 이 서류들을 제대로 확인하지 않으면 사기를 당하거나 예상치 못한 문제에 부딪힐 수 있어요. 특히 계약 당일 발급한 최신 서류로 확인하는 것이 중요해요. 하루 사이에도 권리관계가 바뀔 수 있거든요! 📊
가장 먼저 확인해야 할 서류는 등기사항전부증명서(등기부등본)예요. 이 서류에서 확인해야 할 것은 크게 세 가지예요. 첫째, 갑구에서 소유자가 맞는지 확인하고, 가압류나 가처분 같은 것이 있는지 봐야 해요. 둘째, 을구에서 근저당권이나 전세권 같은 것들을 확인해요. 셋째, 건물이라면 표제부에서 면적과 구조를 확인해요.
등기부등본은 인터넷등기소에서 24시간 발급받을 수 있어요. 발급할 때 꼭 '말소사항 포함'으로 발급받으세요. 과거에 어떤 권리관계가 있었는지도 중요한 정보가 될 수 있어요. 예를 들어 최근에 여러 번 근저당이 설정됐다가 말소됐다면, 자금 사정이 좋지 않을 가능성이 있어요.
두 번째로 확인할 서류는 건축물대장이에요. 여기서는 건물의 용도, 면적, 위반건축물 여부를 확인할 수 있어요. 특히 불법 증축이나 용도변경이 있는지 꼼꼼히 봐야 해요. 위반건축물로 표시되어 있으면 나중에 과태료를 물거나 원상복구 명령을 받을 수 있어요.
📂 필수 확인서류 체크리스트
| 서류명 | 확인사항 | 발급처 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 권리관계 | 인터넷등기소 |
| 건축물대장 | 면적, 위반여부 | 정부24 |
| 토지대장 | 지목, 면적 | 정부24 |
토지를 거래한다면 토지대장도 꼭 확인해야 해요. 지목이 뭔지, 실제 면적은 얼마인지 확인하세요. 지목이 '전'이나 '답'이면 농지법의 적용을 받아서 농업인이 아니면 취득이 제한될 수 있어요. 또한 토지이용계획확인서도 함께 발급받아서 개발제한구역이나 군사시설보호구역 같은 규제가 있는지 확인하세요.
지적도도 중요한 서류예요. 토지의 모양과 위치, 도로 접근성을 확인할 수 있어요. 특히 맹지(도로에 접하지 않은 땅)인지 확인하는 것이 중요해요. 맹지는 건축허가를 받기 어렵고, 나중에 팔기도 힘들어요. 지적도에서 도로와 2m 이상 접하는지 꼭 확인하세요.
아파트를 거래한다면 관리비 납부확인서도 받아야 해요. 체납된 관리비가 있으면 새 주인이 물어야 할 수도 있어요. 관리사무소에서 발급받을 수 있고, 장기수선충당금이 얼마나 적립되어 있는지도 함께 확인하면 좋아요. 적립금이 적으면 나중에 큰 수리를 할 때 일시금을 내야 할 수도 있어요.
재산세나 전기요금 같은 공과금 납부 영수증도 확인하세요. 특히 재산세는 부동산에 따라다니는 세금이라 체납분이 있으면 새 주인이 내야 해요. 전 주인이 "다 냈다"고 말만 하지 말고, 영수증을 보여달라고 하세요. 말보다 서류가 중요해요!
임차인이 있는 부동산이라면 임대차계약서도 확인해야 해요. 임대차 기간이 언제까지인지, 보증금은 얼마인지 정확히 알아야 해요. 특히 전세금이 매매가보다 높은 '깡통전세' 물건은 피하는 것이 좋아요. 임차인의 전입신고 여부도 확인해서 대항력이 있는지 봐야 해요.
마지막으로 현장 확인도 서류만큼 중요해요. 서류상으로는 문제없어 보여도 실제로 가보면 다른 경우가 많아요. 누수, 균열, 소음 같은 하자가 있는지 직접 확인하고, 가능하면 사진이나 동영상으로 기록을 남기세요. 낮과 밤, 평일과 주말에 각각 한 번씩 가보면 더 정확히 파악할 수 있어요. 🏘️
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🔍 신분확인과 대리인 계약 주의점
최근 가짜 집주인 사기가 늘어나면서 신분 확인이 더욱 중요해졌어요. 실제로 집주인이 아닌 사람과 계약해서 수억 원을 날린 사례들이 뉴스에 자주 나오죠. 신분증 하나만 믿고 계약하면 안 되고, 여러 방법으로 교차 확인을 해야 안전해요. 조금 번거롭더라도 꼼꼼히 확인하는 것이 큰 피해를 막는 길이에요! 🕵️
먼저 매도인의 신분증을 직접 확인해야 해요. 사진과 실제 얼굴이 맞는지 자세히 보고, 신분증이 진짜인지 의심스러우면 스마트폰 손전등으로 비춰보세요. 진짜 신분증은 홀로그램이 보이고 특수 인쇄가 되어 있어요. 그리고 신분증 사본을 꼭 받아서 계약서에 첨부하세요.
신분증 위조가 의심되면 1382나 민원24 앱을 통해 확인할 수 있어요. 주민등록번호와 이름을 입력하면 실제 발급된 신분증인지 확인 가능해요. 또한 등기부등본상 주소와 신분증 주소가 다르다면 왜 다른지 물어보고, 이전 주소지 확인도 해보세요. 전입신고를 하지 않았다는 등 합리적인 설명이 있어야 해요.
대리인이 나온다면 더욱 조심해야 해요. 위임장, 인감증명서, 인감도장 이 세 가지를 꼭 확인하세요. 위임장에 찍힌 도장과 인감증명서의 도장이 같은지 자세히 비교해보세요. 인감증명서는 반드시 3개월 이내에 본인이 직접 발급한 것이어야 해요. 대리발급된 인감증명서는 위조 가능성이 있어요.
🔐 대리계약 필수 확인사항
| 확인서류 | 체크포인트 | 위험신호 |
|---|---|---|
| 위임장 | 인감도장 날인 | 도장이 선명하지 않음 |
| 인감증명서 | 3개월 이내 본인발급 | 대리발급 또는 기간경과 |
| 대리인 신분증 | 사진 일치 여부 | 복사본만 제시 |
서류 확인만으로는 부족해요. 반드시 소유자 본인과 직접 통화해서 확인해야 해요. "지금 대리인이 와 있는데, 정말 매매를 위임하신 게 맞나요?"라고 물어보세요. 가능하면 영상통화를 해서 신분증 사진과 실제 얼굴을 대조해보는 것이 좋아요. 통화 내용은 꼭 녹음해두세요. 나중에 중요한 증거가 될 수 있어요.
본인 확인을 할 때 부동산 소유자만 알 수 있는 질문을 해보는 것도 좋은 방법이에요. 예를 들어 "보일러는 어느 회사 제품인가요?", "베란다에서 보이는 풍경이 어떤가요?", "현관문 비밀번호 앞 두 자리가 뭔가요?" 같은 질문을 해보세요. 진짜 주인이라면 쉽게 대답할 수 있는 질문들이에요.
법인 소유 부동산의 경우 법인등기부등본을 꼭 확인하세요. 대표이사가 누구인지, 공동대표인지 각자대표인지 확인해야 해요. 공동대표라면 모든 대표가 함께 계약해야 하고, 각자대표라면 한 명만 해도 돼요. 법인 인감증명서와 법인 인감도장도 확인하고, 이사회 의사록이 필요한 경우도 있으니 미리 확인하세요.
미성년자 소유 부동산도 주의해야 해요. 미성년자는 부모님이 법정대리인이 되어 계약하는데, 이때 가정법원의 허가가 필요할 수 있어요. 특히 미성년자에게 불리한 조건으로 매매하는 경우 법원 허가 없이는 계약이 무효가 될 수 있어요. 가족관계증명서로 부모 확인을 하고, 필요시 법원 허가서를 받았는지 확인하세요.
공동 소유 부동산은 모든 소유자의 동의가 필요해요. 부부 공동명의라면 두 사람 모두 계약서에 서명해야 해요. 한 명만 나왔다면 다른 소유자의 위임장과 인감증명서를 받아야 해요. 지분만 거래하는 경우도 있는데, 이럴 때는 나머지 지분 소유자가 누구인지, 우선매수권을 포기했는지 확인해야 해요.
최근에는 딥페이크 기술로 영상통화도 조작하는 경우가 있어요. 그래서 여러 각도에서 확인하는 것이 중요해요. 계약 장소를 매도인이 지정한 곳이 아닌 중립적인 장소(부동산 중개사무소 등)에서 하고, 가능하면 증인을 동석시키세요. 조금이라도 의심스러우면 계약을 미루고 추가 확인을 하는 것이 현명해요. 🔍
📝 중요 특약사항 작성 노하우
특약사항은 부동산 매매계약서의 꽃이라고 할 수 있어요! 표준 계약서 양식에 없는 내용들을 당사자끼리 약속하는 부분인데, 여기에 뭘 적느냐에 따라 나중에 분쟁이 생길 수도, 깔끔하게 해결될 수도 있어요. 애매모호하게 적으면 서로 다르게 해석해서 싸우게 되니까 구체적이고 명확하게 적는 것이 정말 중요해요. ✏️
가장 중요한 특약은 권리관계 정리에 관한 내용이에요. 만약 근저당권이 설정되어 있다면 "매도인은 2025년 ○월 ○일 잔금일까지 ○○은행 근저당 채무 ○억원을 완제하고 근저당권을 말소한다"라고 구체적으로 적어야 해요. 그리고 "만약 말소하지 못할 경우 매수인은 별도의 최고 없이 즉시 계약을 해제할 수 있다"는 문구도 넣으세요.
임차인이 있는 경우 명도에 관한 특약이 필수예요. "매도인은 중도금 지급일인 ○월 ○일까지 현 임차인의 명도를 완료하고, 보증금 반환 등 모든 문제를 매도인의 비용과 책임으로 해결한다"고 명시하세요. 임차인이 안 나가면 큰 문제가 되니까 "명도가 완료되지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 배상한다"는 내용도 추가하면 좋아요.
하자에 관한 특약도 중요해요. 누수나 균열 같은 하자가 있다면 솔직하게 고지하고 계약서에 적어야 해요. "천장 누수가 있는 것을 매수인이 인지하고 현 상태 그대로 매수하므로, 추후 이 문제로 손해배상을 청구할 수 없다"처럼 명확히 하세요. 반대로 "매도인은 누수, 균열 등 하자가 없음을 보증한다"는 특약을 넣을 수도 있어요.
💡 상황별 특약 예시문
| 상황 | 특약 예시 |
|---|---|
| 근저당 설정 | 잔금일까지 근저당 말소, 미이행시 즉시 해제 |
| 임차인 존재 | 중도금일까지 명도완료, 보증금은 매도인 책임 |
| 시설물 포함 | 에어컨 3대, 붙박이장 포함하여 매매 |
옵션 품목에 대한 특약도 구체적으로 적어야 해요. "시스템 에어컨 거실 1대, 안방 1대, 붙박이장 안방 1개, 김치냉장고 ○○회사 ○○모델"처럼 브랜드와 모델명까지 적으면 더 확실해요. 가전제품이 고장 났을 때 누가 수리할지도 정하면 좋아요. "인도 전 고장 시 매도인이 수리 후 인도한다"는 식으로요.
세금과 관련된 특약도 있어요. "양도소득세는 매도인이, 취득세는 매수인이 부담한다"는 것은 당연한 내용이지만 적어두면 좋아요. 재산세는 잔금일을 기준으로 일할 계산해서 정산하는 것이 일반적이에요. "재산세는 잔금일을 기준으로 일할 정산한다"고 적으세요.
계약 해제와 위약금에 대한 특약은 특히 신경 써야 해요. "본 계약 위반 시 위약금은 매매대금의 10%로 한다"처럼 구체적인 금액이나 비율을 정하세요. 그리고 "중도금 지급 후에는 어느 일방도 임의로 계약을 해제할 수 없다"는 내용도 중요해요. 이게 있어야 계약이 안정적으로 유지돼요.
인테리어와 관련된 특약도 자주 사용돼요. "매수인은 잔금 지급 전이라도 매도인의 동의하에 인테리어 공사를 시작할 수 있다"는 내용을 넣으면 미리 공사를 시작할 수 있어요. 대신 "공사 시작일부터 발생하는 관리비와 공과금은 매수인이 부담한다"는 내용도 함께 적어야 공평해요.
마지막으로 나의 생각으로는 특약사항을 적을 때 가장 중요한 건 '구체성'이에요. "빠른 시일 내에", "적절히", "협의하여" 같은 애매한 표현은 피하고, 날짜, 금액, 방법을 정확히 적어야 해요. 그리고 특약 내용이 법에 위반되지 않는지도 확인해야 해요. 불법적인 특약은 무효가 되니까요! 📋
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💰 계약금과 중도금 안전 지급법
부동산 거래에서 돈을 주고받는 것만큼 중요한 게 없어요! 계약금, 중도금, 잔금을 언제, 어떻게 지급하느냐에 따라 거래의 안전성이 달라져요. 특히 요즘은 보이스피싱이나 사기가 많아서 돈을 보낼 때 정말 조심해야 해요. 한 번 보낸 돈은 되돌리기 어려우니까 신중하게 확인하고 또 확인해야 해요! 💸
계약금은 보통 매매대금의 10% 정도로 정해요. 5천만 원 집이면 500만 원, 3억 원 집이면 3천만 원 정도죠. 하지만 이건 관례일 뿐이고 당사자끼리 합의하면 달리 정할 수 있어요. 계약금이 너무 적으면 계약 구속력이 약해지고, 너무 많으면 부담스러우니 적절한 선에서 정하는 것이 좋아요.
계약금을 지급할 때 가장 중요한 건 반드시 소유자 명의 계좌로 보내는 거예요! 절대로 중개사나 대리인 계좌로 보내면 안 돼요. 등기부등본에 나온 소유자 이름과 계좌 명의가 같은지 꼭 확인하세요. 부부 공동명의라면 대표자 한 명의 계좌로 보내되, 나머지 소유자의 동의서를 받아두세요.
계좌이체를 할 때는 이체 용도를 명확히 적어두세요. "○○아파트 ○동 ○호 계약금" 이런 식으로요. 그리고 이체확인증을 꼭 출력해서 보관하세요. 인터넷뱅킹으로 이체했다면 화면을 캡처해두고, 모바일뱅킹이면 스크린샷을 저장하세요. 이런 증거들이 나중에 정말 중요해요.
💳 대금 지급 단계별 체크리스트
| 구분 | 일반적 비율 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 소유자 계좌로 직접 입금 |
| 중도금 | 20~40% | 계약 구속력 강화 |
| 잔금 | 나머지 | 등기서류와 동시 교환 |
현금으로 계약금을 줄 때는 더욱 조심해야 해요. 반드시 영수증을 받되, 영수증에는 "○○부동산 매매계약금으로 ○○○원을 수령함"이라고 구체적으로 적혀 있어야 해요. 그리고 매도인의 서명이나 도장이 있어야 해요. 가능하면 현금보다는 계좌이체를 하는 것이 안전해요.
중도금의 역할을 많은 분들이 모르시는데, 정말 중요해요! 중도금을 지급하면 그때부터는 한쪽이 일방적으로 계약을 깰 수 없어요. 계약금만 있을 때는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 물어주면 계약을 해제할 수 있지만, 중도금을 지급하면 이게 불가능해져요.
그래서 정말 사고 싶은 집이라면 중도금을 빨리 지급하는 것도 전략이에요. 계약서에 정한 날짜보다 일찍 줘도 상관없어요. 오히려 매도인이 마음을 바꿀 수 없게 만드는 효과가 있어요. 중도금은 보통 20~40% 정도로 정하는데, 너무 많으면 잔금 마련이 부담스러우니 적절히 조절하세요.
잔금을 지급할 때는 특히 신중해야 해요. 잔금과 등기서류는 동시에 주고받아야 해요. 돈을 먼저 주고 서류를 나중에 받으면 위험해요. 그래서 보통 은행이나 법무사 사무실에서 만나서 동시이행을 해요. 잔금을 주기 전에 반드시 당일 발급한 등기부등본을 다시 확인하세요!
주택담보대출로 잔금을 마련한다면 미리 준비해야 해요. 대출 승인까지 시간이 걸리니까 계약하자마자 은행에 가서 상담받으세요. 그리고 잔금일은 반드시 평일로 잡아야 해요. 주말에는 은행 업무를 못 보니까요. 잔금일 일주일 전에는 은행에 연락해서 대출 실행 가능한지 다시 한 번 확인하세요.
인터넷뱅킹 이체 한도도 미리 확인해야 해요. 1일 한도가 1억 원인데 3억 원을 보내야 한다면 며칠에 나눠서 보내야 하거든요. 또는 은행에 가서 창구 이체를 해야 해요. 이런 것들을 미리 확인하지 않으면 잔금일에 당황할 수 있어요. 수표로 줄 때는 자기앞수표를 준비하고, 타행 수표는 당일 현금화가 안 되니 주의하세요! 🏦
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❓ FAQ
Q1. 부동산 매매계약서는 어디서 다운로드 받을 수 있나요?
A1. 서울중앙지방법원, 경기부동산포털, 마이홈포털 등 공식 기관 웹사이트에서 무료로 다운로드 받을 수 있어요. 각 사이트마다 특징이 달라서 서울중앙지방법원은 예시문과 작성 해설을 함께 제공하고, 경기부동산포털은 영어, 중국어, 일본어 버전도 제공해요. 마이홈포털은 국토교통부에서 운영하는 곳으로 가장 표준적인 양식을 제공한답니다.
Q2. 계약금은 얼마나 내야 하나요?
A2. 일반적으로 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 정하지만, 법적으로 정해진 비율은 없어요. 당사자 간 합의로 5%나 20%로 정할 수도 있어요. 다만 너무 적으면 계약 구속력이 약해지고, 너무 많으면 부담스러우니 10% 내외가 적당해요. 중요한 건 반드시 소유자 명의 계좌로 입금하고 증빙을 남기는 거예요!
Q3. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
A3. 최소 3번은 확인해야 해요! 첫 번째는 계약 전 매물 확인할 때, 두 번째는 계약 당일 최신본으로, 세 번째는 잔금 지급 직전에 다시 한 번 확인하세요. 하루 사이에도 가압류나 근저당이 설정될 수 있으니 잔금일 당일 오전에 발급받아 확인하는 것이 가장 안전해요. 인터넷등기소에서 24시간 발급 가능하니 꼭 확인하세요!
Q4. 대리인이 계약하러 나왔을 때 어떻게 확인하나요?
A4. 위임장(인감도장 날인), 인감증명서(3개월 이내 본인발급), 대리인 신분증 이 세 가지를 꼭 확인하세요. 그리고 반드시 소유자 본인과 전화통화나 영상통화로 대리권을 확인해야 해요. "보일러가 어느 회사 제품인가요?" 같은 소유자만 알 수 있는 질문을 해보는 것도 좋은 방법이에요. 조금이라도 의심스러우면 계약을 미루세요!
Q5. 중도금은 꼭 내야 하나요?
A5. 법적 의무는 아니지만 내는 것이 훨씬 안전해요! 중도금을 지급하면 그 이후로는 어느 쪽도 일방적으로 계약을 해제할 수 없어요. 계약금만 있을 때는 매도인이 갑자기 마음을 바꿔서 계약금 두 배를 물어주고 계약을 깰 수 있지만, 중도금을 받은 후에는 불가능해요. 정말 사고 싶은 집이라면 중도금을 빨리 지급하는 것도 좋은 전략이에요!
Q6. 특약사항에는 뭘 적어야 하나요?
A6. 표준 계약서에 없는 중요한 약속들을 적어요. 근저당 말소 시기, 임차인 명도 책임, 하자 유무, 포함되는 시설물(에어컨, 붙박이장 등), 인테리어 사전 진행 여부 등을 구체적으로 적으세요. "빠른 시일 내에" 같은 애매한 표현은 피하고 정확한 날짜와 금액을 명시해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있어요!
Q7. 공인중개사 없이 직거래해도 되나요?
A7. 법적으로는 가능하지만 위험해요. 공인중개사를 통하면 중개대상물 확인설명서를 받을 수 있고, 공제보험으로 최대 1억 원까지 보상받을 수 있어요. 중개수수료가 아깝더라도 안전한 거래를 위해서는 공인중개사를 이용하는 것이 좋아요. 특히 처음 거래하시는 분들은 꼭 전문가의 도움을 받으세요!
Q8. 계약 후 마음이 바뀌면 어떻게 되나요?
A8. 중도금 지급 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 배상하고 계약을 해제할 수 있어요. 하지만 중도금을 지급한 후에는 상대방의 동의 없이는 해제가 불가능해요. 이 경우 위약금(보통 매매대금의 10~20%)을 물어야 하고, 실제 손해가 더 크면 추가 배상을 요구받을 수도 있어요. 신중하게 결정하세요!
Q9. 잔금일에 등기 이전은 어떻게 하나요?
A9. 잔금과 등기서류는 동시에 주고받아야 안전해요. 보통 법무사를 선임해서 진행하는데, 법무사가 등기서류를 확인하고 문제없으면 잔금을 지급하도록 안내해요. 잔금 지급 후 바로 소유권이전등기를 신청하고, 보통 1~3일 내에 등기가 완료돼요. 등기 완료 전까지는 불안하겠지만 법무사를 통하면 안전해요!
Q10. 인지세는 얼마나 내야 하나요?
A10. 주택의 경우 매매가격 1억 원 이하는 인지세가 면제되고, 1억 초과 10억 이하는 15만 원, 10억 초과는 35만 원이에요. 매도인과 매수인이 절반씩 부담하는 것이 원칙이에요. 계약서 작성일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 납부해야 하고, 미납 시 3배의 과태료가 부과될 수 있으니 꼭 기한 내에 납부하세요!
Q11. 계약서를 분실했을 때는 어떻게 하나요?
A11. 공인중개사를 통해 거래했다면 중개사무소에 사본이 보관되어 있으니 재발급 받을 수 있어요. 직거래였다면 상대방에게 사본을 요청해야 해요. 원본 재작성이 필요하면 양 당사자가 만나서 다시 작성해야 하는데, 이때 원본 분실 경위를 특약사항에 명시하는 것이 좋아요. 향후를 위해 계약서는 스캔이나 사진으로도 보관하세요!
Q12. 외국인과 거래할 때 주의사항은?
A12. 외국인도 국내 부동산을 취득할 수 있지만 추가 절차가 필요해요. 외국인등록증이나 여권으로 신분 확인을 하고, 부동산 취득 신고를 해야 해요. 계약서는 한글본과 해당 언어본을 모두 작성하되, 분쟁 시에는 한글본을 기준으로 한다는 내용을 명시하세요. 송금 시 외국환거래법 규정도 확인해야 해요!
Q13. 부부 공동명의로 매수하려면?
A13. 계약서에 매수인란에 부부 두 명을 모두 기재하고 지분을 명시해요(예: 각 2분의 1). 두 사람 모두 계약서에 서명날인해야 하고, 신분증도 각각 확인해요. 대금 지급도 각자 지분만큼 따로 입금하는 것이 세금 문제에서 유리해요. 한 사람이 전액 내고 나중에 증여로 처리하면 증여세가 발생할 수 있어요!
Q14. 융자가 있는 집을 살 때는?
A14. 근저당이 설정된 집이라면 특약사항에 "매도인은 잔금일까지 ○○은행 대출금 ○억원을 상환하고 근저당을 말소한다"고 명시하세요. 승계 가능한 전세자금대출이라면 승계받을 수도 있지만 금리와 조건을 잘 따져봐야 해요. 잔금일에는 근저당 말소서류를 꼭 확인하고, 법무사를 통해 동시에 처리하는 것이 안전해요!
Q15. 리모델링이나 재건축 예정 아파트는?
A15. 리모델링이나 재건축이 확정되지 않은 상태라면 투자 위험이 있어요. 조합 설립 인가, 사업 승인 등 진행 단계를 정확히 확인하세요. 추가 분담금이 얼마나 예상되는지, 이주 시기는 언제인지도 확인해야 해요. 계약서에 "재건축 무산 시 계약 해제" 같은 특약을 넣을 수도 있지만, 매도인이 동의해야 가능해요!
Q16. 경매로 나온 집을 살 때는?
A16. 경매는 일반 매매와 달라요. 법원에서 진행하는 절차를 따라야 하고, 입찰보증금(보통 최저가의 10%)을 내야 해요. 낙찰받으면 잔금을 기한 내에 납부해야 하고, 명도 책임은 낙찰자가 져요. 권리분석이 복잡하니 전문가 도움을 받는 것이 좋고, 임차인이 있다면 명도 비용과 기간을 고려해야 해요!
Q17. 신축 빌라를 분양받을 때는?
A17. 분양계약서와 설계도면을 꼼꼼히 확인하세요. 분양가에 포함된 항목과 별도 옵션을 구분하고, 준공 예정일과 입주 시기를 확인해요. 시행사와 시공사의 신용도도 중요해요. 선분양의 경우 주택도시보증공사(HUG) 분양보증이 있는지 꼭 확인하세요. 하자보수 책임 기간과 방법도 계약서에 명시되어야 해요!
Q18. 토지만 매매할 때 주의점은?
A18. 토지이용계획확인서로 용도지역과 개발제한 여부를 확인하세요. 농지나 산지는 취득 자격과 전용 가능 여부를 확인해야 해요. 도로 접근성(맹지 여부), 경계 확정, 지적 정리 여부도 중요해요. 개발행위허가 가능 여부와 농지전용부담금 같은 추가 비용도 미리 파악하세요. 현장 답사는 필수예요!
Q19. 전세 끼고 매매하는 경우는?
A19. 전세금 반환 책임을 누가 질지 명확히 해야 해요. 보통 "매도인이 중도금일까지 전세금을 반환하고 임차인을 내보낸다"고 특약에 적어요. 또는 매수인이 전세금을 승계하는 조건으로 매매가에서 전세금만큼 차감할 수도 있어요. 임차인의 동의와 전세계약서 확인은 필수이고, 전입일자와 확정일자도 확인하세요!
Q20. 가계약금을 냈는데 본계약을 안 하면?
A20. 가계약금도 법적 효력이 있을 수 있어요. 매매 대상, 가격 등 주요 조건이 정해졌다면 본계약으로 볼 수 있거든요. 가계약금을 포기하고 계약을 파기할 수 있지만, 상대방이 본계약 체결을 요구하면 복잡해질 수 있어요. 가계약을 할 때도 신중해야 하고, 가계약서라도 조건을 명확히 적어두세요!
Q21. 하자를 발견했을 때는?
A21. 계약 전 발견한 하자는 가격 협상이나 수리 요구를 하고, 합의 내용을 특약에 명시하세요. 잔금 지급 후 발견한 숨은 하자는 하자담보책임을 물을 수 있어요. 하지만 "현 상태 그대로 매수한다"는 특약이 있으면 청구가 어려워요. 중대한 하자는 계약 해제나 손해배상을 청구할 수 있지만 입증이 필요해요!
Q22. 부동산 거래신고는 어떻게 하나요?
A22. 계약일로부터 30일 이내에 시·군·구청에 신고해야 해요. 공인중개사를 통한 거래는 중개사가 대신 신고해주지만, 직거래는 직접 해야 해요. 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고도 가능해요. 6억 원 이상 주택은 자금조달계획서도 함께 제출해야 하고, 미신고 시 500만 원 이하 과태료가 부과돼요!
Q23. 계약 당사자가 사망하면?
A23. 계약상 지위는 상속인에게 승계돼요. 상속인 전원의 동의가 필요하므로 상속인 확정(가족관계증명서, 기본증명서 확인)을 하고, 모든 상속인이 계약 이행에 동의해야 해요. 상속포기나 한정승인을 한 경우는 제외되고, 상속등기를 먼저 해야 할 수도 있어요. 시간이 걸리므로 인내심을 갖고 진행해야 해요!
Q24. 매매가격을 속여서 신고하면?
A24. 절대 하면 안 돼요! 다운계약서 작성은 불법이고, 적발 시 취득세 3배 추징과 형사처벌을 받을 수 있어요. 매도인도 양도세 탈세로 처벌받고, 중개사는 자격 정지나 취소될 수 있어요. 나중에 진짜 매매가를 입증 못하면 더 큰 손해를 볼 수 있으니 정직하게 신고하세요!
Q25. 매수 후 가격이 떨어지면?
A25. 안타깝지만 시장 가격 변동은 매수인이 감수해야 하는 위험이에요. 계약 당시 적정 가격이었다면 나중에 가격이 떨어졌다고 계약을 취소하거나 차액을 청구할 수 없어요. 다만 매도인이 중요한 정보를 속였다면(재개발 무산, 혐오시설 입주 등) 손해배상을 청구할 수 있지만 입증이 필요해요!
Q26. 중개수수료는 언제 내나요?
A26. 원칙적으로 계약이 성사되면 지급 의무가 발생해요. 보통 계약금 지급 시 일부, 잔금 시 나머지를 내는데 중개사와 협의 가능해요. 법정 수수료는 네이버 '부동산 중개보수 계산기'로 확인할 수 있고, 초과 요구는 불법이에요. 계약이 해제되어도 중개사 책임이 아니면 수수료를 내야 할 수 있어요!
Q27. 이사 날짜와 잔금일이 다르면?
A27. 잔금일과 실제 이사일이 다를 수 있어요. 이럴 때는 열쇠 인도 시점, 관리비 부담 시점을 명확히 정하세요. "잔금 지급 후 ○일 이내 퇴거 완료" 같은 특약을 넣고, 그 기간 동안의 관리비는 누가 낼지도 정하세요. 매도인이 늦게 나가면 일일 지체상금을 정할 수도 있어요!
Q28. 계약서에 도장 대신 서명해도 되나요?
A28. 네, 법적으로 서명과 도장은 같은 효력이 있어요. 하지만 부동산 거래 관행상 도장을 선호하고, 특히 인감도장과 인감증명서가 있으면 더 확실해요. 서명으로 할 경우 신분증과 대조 가능하도록 정자로 또박또박 쓰고, 모든 페이지에 서명하는 것이 좋아요!
Q29. 미등기 건물을 거래할 때는?
A29. 미등기 건물은 소유권이전등기가 불가능해 위험해요! 건축물대장은 있지만 등기가 안 된 경우가 있는데, 보존등기를 먼저 해야 해요. 무허가 건물은 더 위험하고, 철거 명령을 받을 수 있어요. 정말 필요하다면 공증을 받고 점유로 권리를 주장해야 하지만, 가능하면 피하는 것이 좋아요!
Q30. 계약 후 천재지변으로 건물이 손상되면?
A30. 위험부담의 문제인데, 원칙적으로 잔금 지급 전까지는 매도인이 위험을 부담해요. 건물이 멸실되거나 심각하게 손상되면 매수인은 계약을 해제할 수 있어요. 하지만 매수인이 잔금 지급을 지체한 동안 발생한 손해는 매수인이 부담할 수 있으니, 약정 기일을 지키는 것이 중요해요! 화재보험금 수령권도 미리 협의하세요!
⚠️ 면책 조항
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 개별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로, 중요한 결정을 내리기 전에는 반드시 전문가(변호사, 공인중개사, 법무사 등)와 상담하시기 바랍니다. 이 정보를 활용함에 따라 발생하는 모든 책임은 이용자 본인에게 있음을 알려드립니다.